内見者数を把握するにはのつづきです。

１ヶ月ほど内見者の状況を監視したところ、驚きのゼロ件だったわけですが、
この部屋がそれほどまでに敬遠される理由は見当たりません。
家賃は相場並みだし、主要道路沿いで立地は悪くないと思われる。
紹介チラシを見ても悪いところはない。平凡ではあるけど悪くはない。

おそらくこの部屋は部屋探しに来た人の目に留まっていない
のでしょう。

そこで、対策第一弾は紹介チラシの見直し。
これは全く効果無しだったのだが、活動記録として恥ずかしながら残しておくことに。

　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【後】


効果ゼロだったので、チラシについては詳しく触れませんが、
こういうのはセンスが問われるんでしょうね。
他には無いＰＲポイントがあるわけでもなく、いっそ奇をてらって
目を引くべきだったのか？
正直、どうすれば良かったのかはいまだに分かりません。


チラシは早々に諦め、対策第二弾は成功報酬増額。
成約時に不動産屋に支払っている報酬を増やしたところ、これが効果テキメン。

増額後の最初の１週間は３名。次の週には２名の内見者が来ていました。
この効果にいろいろと思うところはありますが、要するに
『ただ待っているだけではだめ』
営業活動が必要ということなんでしょう。
すなわち、今回の報酬増額はMy物件のプロモーション費用。


ここから先は、部屋の商品価値が問われることになります。
とりあえず、内見者が通算１０名を超えるま、しばらく様子を見ようと思っています。


最後に、先日の記事『内見者数を把握するには』でふれた
持ち帰り用の間取り図を簡単にご紹介。


目的は来た人に間取り図を持ち帰ってもらうこと。
そのために、次のようなポイントに配慮しています。
　　・すぐ帰りたくなるような不快な要素を極力排除する。
　　・居心地の良い空間を演出する。
　　・自然に、『間取り図を持ち帰る流れ』を構築する。

で、こちらが先日リノベーションが完成した部屋の様子です。

まず、玄関はふかふかの玄関マットとスリッパでお出迎え。
ちなみにこの玄関マットは、ナフコで買ってきた『モナリザ』という商品。
写真では分かりズライのですが、１０００円だったのですがなかなかの重厚感。
こいつは今後御用達に決定です。


部屋に入ると、真っ先に　『ウェルカムボード』　が目に入ります。
バイプ棚を除いて、小道具は全て１００円ショップで揃えました。
ちなみに、パイプ棚はミスターＭＡＸで８００円でたたき売りしてたものです。


お客様にひとことメッセージ。内見に来てくれたお礼をかしこまらずに。
併せて間取り図を「ご自由にお持ち帰り下さい」と添えてます。


当然、メジャーも備え付けて、間取り図を持ち帰ってもらう流れは完成です。


後は部屋の空気を印象よくするために、トイレにはカバー＆芳香剤。
もちろん部屋にも芳香剤を置いて、部屋はいい香りにつつまれてます。


あとは、備え置き下間取り図の枚数を把握して完成。
週末ごとに残り枚数を数えに現地に足を運んでます。

[4回]

最近１部屋入居者が決まったものの、それでもMy物件は空室が２部屋。
最近はリノベーションにかかりっきりでしたが、じつはもう一方の空室も
ちゃんと手を打っていました。


そもそも、この部屋の入居者いない歴は１年半。
リノベーションもしてありキレイな部屋なんですが、何故か売れ残ってます。

不動産屋は
　・部屋はリノベーション済でキレイ
　・周辺に比べて家賃水準も適正
なので、いずれ決まると思う。と言うのですが、
１年半も空室なんだから、何か問題があるって考えたほうがいいでしょう。


対策を練る上で、まず最初のポイントになるのは内見に来ているのか？
ということ。

■内見ありの場合
　もし、ある程度の人数が内見しているにもかかわらず入居者が決まらない
　のであれば、それは部屋そのものに問題がある。
　部屋を見てガッカリされてしまった、と考えるべきでしょう。

　この場合、次のような対策が考えられそうです。
　　・リフォームなどにより、家賃に見合った部屋にグレッドアップさせる。
　　・それなりの家賃に下げる。

■内見なしの場合
　逆に、誰にも内見されていないのであれば、
　いくら部屋をリフォームしても無駄。
　まずは部屋を見てもらえなければ話になりません。

　この場合は、借り手の目に留まらない原因を突き止める必要ある。
　　・周辺に比べで家賃が高い。
　　・形状や広さ、立地など、他と比べて明らかに劣っている。
　　・他に埋もれて、入居希望者の目に留まらない。


とういわけで、内見状況を不動産屋に問い合わせると、わからないとの回答が。
まあ、山のような数の案内をしているんだろうから、いちいち内見の回数なんか
記録してらんないですよね。


そんな経緯で、自力で内見者の数を把握する仕掛けを始めたのが
今から約１月半前。この間、ひっそりと観察を続けてました。

仕掛けは至ってシンプル。
部屋に持ち帰り用の間取り図を備え置きしました。
内見者が間取り図を持ち帰ってくれれば、枚数の差で内見者数を
把握することができます。
正確な人数は分かりませんが、来訪頻度を把握する有効な情報が得られます。


で、監視すること１ヶ月。
１ヶ月間一人の内見者も来ていませんでした。

この悲しい事実が分かったおかげで次の一手が打てるようになったのですが、つづきはまた明日。

[1回]

キッチンにカッティングシートを貼ってイメージチェンジしてきました。

今回は平面に貼るだけのシンプルな作業だったので、かなり楽ちんでした。
最初のうちは気泡が出来まくりだったのですが、しばらくやっていればすぐに
慣れます。


まずは当初のキッチンの状態。
トビラ部分にカッティングシートを貼っていきます。



最初の重要ポイントは、キッチンを分解しまくる事
取り付けたまま貼る事もできるかもしれませんが、
外せるパーツはとにかく外して、パーツ毎に捌いていったほうが処理しやすい。

というわけで全ての扉を外したら、蝶つがい・取っ手などのパーツも外していきます。


貼り付け面の汚れなどはキレイに落としておきます。
ラッカーうすめ液でサッと拭くと表面の油膜も落とせます。



今回使用したのは、『アサヒペン　スーパーメイクアップシート』
選んだ理由はなんとなく。。。一番最初に目についたので。
色は『真っ黒』を選択し、重厚な感じを狙う事にしました。


まずは、扉よりひと回り大きくカットしたら・・・


カッティングシートを貼っていきます。


今回も一人作業だったので、作業途中の写真は全く撮れませんでした。
貼り方は書籍やネットでも多数紹介されているので割愛し、
ポイント（個人的な）だけまとめておく事にします。

　・一度貼ったら無理に剥がさない事
　　　カッティングシートは引っ張ると伸びます。
　　　伸びた状態で貼れば、シワが出来るのは確実。
　　　一度貼ったら無理に剥がさず、スキージーで空気を押して気泡にすれば
　　　後は目立たないように処理できます。

　・良く切れるカッターを使う事
　　　カッティングシートはカッターで軽くなぞるだけで切れます。
　　　下地を傷つけないという意味でも、力はほとんど入れる必要はありません。
　　　しかし、カッターの切れ味が悪いと何度もなぞることになり、端部がガタつく
　　　原因になります。
　　　刃を折って、よく切れる状態のカッターで作業しましょう。

　・フェルト付のヘラ（スキージー）を使う事
　　　これは個人的な体験談。安物を使ったせいかもしれませんが、プラスチック製
　　　のヘラを使うとカッティングシートに傷が入ることが多々あります。
　　　また、傷を怖がっていると角や気泡を押すときに力を入れられません。
　　　傷を付けずにしっかり押さえるために、フェルト付のモノを使いましょう。
　　　フェルト付スキージーはいくつか販売されている商品があります。
　　　ちなみに、今回はホームセンターでフェルト買ってきて自作しました。
　　　これがあるだけで作業効率と精度が全く違います。必須です！




で、仕上りがコチラです。
　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　　　　　　【後】




ちょっとだけ高級感が出て・・・ナイですかね。


今回はもう一部屋。空室となっている部屋のキッチンも
一気に仕上げてきました。
情熱の真紅バージョンです。



今回は貼り付け面がほぼ平面。しかもジョイントナシということで、
初めてにしては、かなりスムーズに作業できました。

この部屋のリフォームはこれで概ね完了なので、早速、クリーニング業者を
手配しました。

クリーニング完了したら募集開始。
楽しみだす。


■まとめ
　【作業の範囲】
　　　カッティングシート貼り　：　２部屋分のキッチン

　【かかった時間】
　　　約８時間

　【費用】
　　　スーパーメイクアップシート　　：5,440円（45cm x 2m x 4本 x 2(黒・赤)）
　　　ヘラ（60mm）　　　　　　　　　　 ：248円
　　　ラッカーうすめ液（250ml）　 　 ：287円
　　　フェルト　　　　　　　　　　　　　 ： 90円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 6,065円

でした。

[2回]

この週末、襖を貼り替えてきました。

今回はヨメと二人がかりでの作業だったのですが、実際にやってみると結構簡単。
それほどコスト削減効果は大きくないのが残念なくらいですが、こんな小さな出費を
コツコツと抑えていくことも必要です。

襖の貼替で重要なのは二人（以上）で作業すること。
プロならいざ知らず、素人が一人でやっていたら、今頃フスマはシワだらけになって
いたと思います。

逆に、お手伝いさんと必要な道具さえあれば、襖の貼替恐れるに足らず。でした。

まずは、貼り替え前の襖の状態。
表面は、全体的に黄ばんていて、一部破れています。
対して裏面は破れもなく状態も良いので、表面のみを貼り替えることにします。


襖面と木枠のそれぞれに、マスキングテープなどに向き・位置を
書いて貼りつけておきます。
これは、後で枠を外したときに、どの枠なのか・どちらが上なのかが
わかるようにするためです。
ちなみに、右下の写真では襖の表面にテープを貼ってしまいましたが
表面には襖紙を貼るので裏面にテープを貼るのが正解です。


次に木枠を外していきます。
『インテリアバール』を用意しておきましょう。


釘の位置を見つけたら、バールとトンカチで引き抜きます。
この釘は再利用するので、曲げないように引き抜きます。
木枠の釘で、壁などを傷つけないように注意しましょう。


次に引き手金具を外していきます。
『襖用の鋲抜き』があると作業がかなり楽です。


バールで引き手金具を少し起こしてあげると、釘の頭が浮くので・・・


鋲抜きで釘を抜きます。普通、釘は２点打ち込んでいます。
釘は再利用するので無くさないようにしましょう。


これで襖の分解が完了です。


貼り替える襖は、平らな板の上に置きます。
今回は適当な板がなかったので、引き戸を床に置いてクラフト用紙
で敷いたもので代用しました。
可能であれば、テーブル等にベニヤ板を置いて作業台を造ると
作業し易いと思います。


まずは破れを押さえるため、めくれ部分を障子用のりで貼りつけます。



めくれを押さえきれない場合や、穴が空いているような場合には
茶チリ紙で破れ部分を隠してしまいます。



破れが完全に隠れるように茶チリ紙をカットしたら・・・


茶チリ紙のまわりだけにのりを付け、中は浮かせた状態で貼りつけます。
軽く霧吹きをするとピンと張りますが、多少のシワなら気にしなくても大丈夫です。


これで下地の処理は完了です。
今回は、下地が無地だったため破れ補修のみで済ませました。
下地の柄を隠す場合には、茶チリ紙を柄を隠すように貼ります。
この時も、茶チリ紙のまわりだけにのりを付け、中は浮かせた状態で
貼りつけます。


引き続き襖紙を貼っていきます。
のり付面を上にして作業台にふすま紙を広げたら、
ふすま紙には巻型がついているので、上からふすまを乗せて押さえます。



今回選択したので、水でぬらすだけで貼れる再湿ふすま紙。
ホームセンターで「貼り易い」と紹介されていたとおり
貼りつけはかなり簡単です。

ちなみに、柄は無難に無地をチョイスしました。
あまり派手な柄は部屋にそぐわない様な気がしたので・・・
ここらへんは、特にこだわりナシです。

ふすま紙の上にふすまを重ね、上下左右それぞれ１センチずつのりしろを
残してふすま紙をカットします。
カットしたらふすまをどけ、ふすま紙が巻かないように重石でおさえておきましょう。


たっぷりの水で濡らしてのりを戻します。スポンジを使って中心から外側に
向かって水を広げていくのがポイントです。
水の量はふすま紙の説明書をよく読んで、全体にまんべんなく広げましょう。


数分放置し、水が紙になじんできたら、ふすまの表面を下にして
まわりに１センチづつのりしろが余るようにふすま紙の上に重ねて置きます。


ふすまを裏返したら、のりしろ部分をしっかり折り付け、ふすまのまわりを
しっかり押さえつけます。中央部は押さえなくて構いません。
また、大抵のシワは乾けばピンと張りますが、あまりにシワが大きい場合には、
のりしろを折り付ける前に一度はがしてのばしましょう。


のりしろ部分をしっかり折って押さえたら、四隅の余りはカットしておきましょう。

このまま壁などに立てかけておけば、数時間で乾燥してピンと張ります。
（乾燥時間は天気や風通しなどに左右されると思います。）
乾いてピンと張ったら、引き手金具を埋め込む穴をあけます。
手探りでヘコんだ部分を探し、穴の位置に放射状に切り込みを入れます。


引き手用の釘打ちを使って、引き手金具を釘で打ち込みます。
釘は引き手の上下の２点です。


上下左右を確認しながら、木枠を元の位置に釘穴を合わせて打ち込みます。
ここで元の位置の木枠を使用しないと、釘穴の位置は合いません。


以上で貼り替え作業は完了。キレイに貼れました！
　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　　　　　　【後】



完成写真はコチラ。



まあ、元が汚かったので、真っ白になってくれて満足です！
無地ではなく柄物だったら、柄の位置を合わせなければいけないので、
もう少し気を使った作業になったかもしれません。

■まとめ
　【作業の範囲】
　　　ふすま貼り替え　：　４枚（普通サイズ、表面のみ貼替）

　【かかった時間】
　　　約４～５時間

　【費用】
　　　ふすま紙（普通サイズ）　　　　：1,794円（4枚分）
　　　茶チリ　　　　　　　　　　　　　　：277円
　　　撫でブラシ　　　　　　　　　　 　：697円
　　　スポンジ　　　　　　　　　　　　　：180円
　　　障子のり　　　　　　　　　　　　 ：125円（150g）
　　　引き手・縁釘打ち　　　　　　　 ：197円
　　　鋲抜き　　　　　　　　　　　　　　：777円（180mm）
　　　インテリア用バール　　　　　　：1,080円（200V型）
　　　クラフト用紙　　　　　　　　　　 ：248円（作業台用）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 5,375円

でした。

[2回]

今日もクッションフロアを貼り作業を記録。

前回は、『トイレのクッションフロア貼り』 で
狭く入り組んだ床面にクッションフロアを貼りました。
しかし、今回はリビングと洋間。クッションフロアの幅が足りません。

なので、クッションフロアのジョイントにチャレンジしてみました。


まずはごみ掃除から。ごみは凹凸の原因になります。



キレイに掃除したら、クッションフロアを床に仮置きし、
貼り位置を決めていきます。
この時、貼り始めと貼り終わりには数センチ余裕を持たせておきます。

この部屋は横壁がまっすぐなので、隙間が空かないよう
横壁にぴったり合わせる事にします。


下のように壁に凹凸がある場合には、柱などの障害物に合わせて
クッションフロアをカットします。

柱のでっぱりが邪魔なので・・・


柱等の凹凸に合わせてクッションフロアをカット。
この時、切りすぎないように少しずつ慎重に。


カットしたら、クッションフロアを貼り位置に合わせて置きます。


隙間なくぴったり合いました！仮置き完了です。


次に、クッションフロアを床面に接着していきます。
まずは、ズレないようにクッションフロアを半分ほどめくり、
接着用ボンドを床に塗ります。

このとき、ジョイント部分には接着剤を付けません。
カットする目地から３～４センチ程度を未接着にしておきます。
この部分は、後ほど２枚目を貼るときに接着していきます。

接着剤を塗ったら、クッションフロアがズレないようにゆっくりと戻し、
撫ぜバケで空気を押し出していきます。


残りの部分も同様に接着していきます。

部屋の形状が複雑な場合には、柱～柱ごとに接着していく
のがオススメです。
とにかく、仮置きしたクッションフロアがズレないコトが大事！

次に、端部をきれいにカットしていきます。
地べらでしっかり押さえて、壁際ぴったりにカットしていきます。



でっぱり部分などは、形状を合わせて少しずつカットしていきます。




柱の形状に合わせてカッターをすべらせたら・・・


しっかり端を押さえてカット！


地べらが入れない狭い箇所も、巾定規を使えば大抵の角は押さえる事ができます。


まずは１列貼りあがり！！


掃き出し窓の縁は、サッシの木枠？に合わせてクッションフロアのエンドを
カットしました。ここは後日、適当な小物を探してきて押さえることにします。


ここからが今回の作業の山場。クッションフロアのジョイントです。
まずは、クッションフロアを仮置きしていきます。


２枚目の仮置きで最も重要なのは、重なり部分の目地合わせです。
目地がズレてしまうと、柄が不連続になるため繋ぎ目が目立ってしまいます。
ここは慎重に合わせながら、余分なクッションフロアをカットします。


仮置き出来たら床に接着用ボンドを塗り、クッションフロアを接着していきます。
この時、１枚目のジョイント部分が未接着になっているので、この部分も忘れずに
接着していきます。クッションフロアを少しめくって接着剤を塗れば接着できます。



途中ですが、クッションフロアのジョイントでの教訓は
『可能な限り２人以上で作業にあたること』　です。


今回は１人で作業したため、目地の位置を合わせるのに多大な苦労を払いました。
誰かが端っこを押さえててくれれば、作業はずいぶん楽になります。
ヨメを連れて行っていれば、ジョイント作業の様子もきっと写真に収められていたことでしょう・・・

というわけで、１人では接着作業の写真は撮れなかったので、
接着後の続きから。

重なり部分の目地に沿って、定規などでクッションフロアをカットします。
ここでのコツは、１枚目・２枚目ともに一発で切ること。
あまり強くカッターを当てすぎて床を傷つけるのは考えものですが、
２度・３度とカットしてしまうと、隙間などが空く確率が高まります。


カットしたら、余分なクッションフロアは取り除きます。

クッションフロアの下に入り込んだ重なり部分は、
写真のように引っ張ればとれます。
ただし、ちゃんとカットできていないと破けることもあるので、
無理に引っ張るのはＮＧです。

全て取り除いたらローラーでしっかり押さえます。
ジョイント部分がキレイにカットできていれば、ローラーで押さえることで
繋ぎ目はほとんど目立たなくなります。


繋ぎ目をシームシーラーで接着したらジョイント部分の処理は完了です。
めくれの原因にもなるので、繋ぎ目は忘れずに接着しておきましょう！


いよいよ最後の仕上げです。
壁際部分にクリアなシリコンを塗布して、端をめくれにくくします。


ちなみに、シリコンで小さな隙間なら隠すこともできちゃいます。


ついに完成！！洋間の仕上りです。


窓側から見た洋間


こちらはリビング。柱など、でこぼこが多いので苦労しましたが、
キレイに仕上がってます！！


　　　　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【後】


おおおおーっ！
元が汚かったとはいえ、ずいぶん印象が変わりました。満足の出来栄えです！

ちなみに、クッションフロアの寿命を保つためにもフロアワックスはかけたほうが
良さそうです。
この部屋の場合、全ての工事が終わったらワックスがけも兼ねて、清掃業者に
クリーニングを依頼する予定です。

■まとめ
　【作業の範囲】
　　　クッションフロア貼り　：　洋間（６畳）リビング（９畳）

　【かかった時間】
　　　実働約２日（洋間・リビング１日ずつ）

　【費用】
　　　クッションフロアシート　　　　：15,600円（1.8m x 10m：洋間）
　　　クッションフロアシート　　　　：21,840円（1.8m x 14m：洋間）
　　　ＣＦ用ボンド　　　　　　　　　　：7,410円（3kg x 3個）
　　　巾定規 　　　　　　　　　　　　 ：1,650円
　　　コーキングガン　　　　　　　　：185円
　　　シリコンシーラー（クリア）　　 ：368円
　　　地べら　　　　　　　　　　　　　 ：（トイレのクッションフロア貼りにて購入）
　　　シームシーラー　　　　　　　　 ：（トイレのクッションフロア貼りにて購入）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 47,053円

でした。

[2回]