内見者数を把握するにはのつづきです。

１ヶ月ほど内見者の状況を監視したところ、驚きのゼロ件だったわけですが、
この部屋がそれほどまでに敬遠される理由は見当たりません。
家賃は相場並みだし、主要道路沿いで立地は悪くないと思われる。
紹介チラシを見ても悪いところはない。平凡ではあるけど悪くはない。

おそらくこの部屋は部屋探しに来た人の目に留まっていない
のでしょう。

そこで、対策第一弾は紹介チラシの見直し。
これは全く効果無しだったのだが、活動記録として恥ずかしながら残しておくことに。

　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【後】


効果ゼロだったので、チラシについては詳しく触れませんが、
こういうのはセンスが問われるんでしょうね。
他には無いＰＲポイントがあるわけでもなく、いっそ奇をてらって
目を引くべきだったのか？
正直、どうすれば良かったのかはいまだに分かりません。


チラシは早々に諦め、対策第二弾は成功報酬増額。
成約時に不動産屋に支払っている報酬を増やしたところ、これが効果テキメン。

増額後の最初の１週間は３名。次の週には２名の内見者が来ていました。
この効果にいろいろと思うところはありますが、要するに
『ただ待っているだけではだめ』
営業活動が必要ということなんでしょう。
すなわち、今回の報酬増額はMy物件のプロモーション費用。


ここから先は、部屋の商品価値が問われることになります。
とりあえず、内見者が通算１０名を超えるま、しばらく様子を見ようと思っています。


最後に、先日の記事『内見者数を把握するには』でふれた
持ち帰り用の間取り図を簡単にご紹介。


目的は来た人に間取り図を持ち帰ってもらうこと。
そのために、次のようなポイントに配慮しています。
　　・すぐ帰りたくなるような不快な要素を極力排除する。
　　・居心地の良い空間を演出する。
　　・自然に、『間取り図を持ち帰る流れ』を構築する。

で、こちらが先日リノベーションが完成した部屋の様子です。

まず、玄関はふかふかの玄関マットとスリッパでお出迎え。
ちなみにこの玄関マットは、ナフコで買ってきた『モナリザ』という商品。
写真では分かりズライのですが、１０００円だったのですがなかなかの重厚感。
こいつは今後御用達に決定です。


部屋に入ると、真っ先に　『ウェルカムボード』　が目に入ります。
バイプ棚を除いて、小道具は全て１００円ショップで揃えました。
ちなみに、パイプ棚はミスターＭＡＸで８００円でたたき売りしてたものです。


お客様にひとことメッセージ。内見に来てくれたお礼をかしこまらずに。
併せて間取り図を「ご自由にお持ち帰り下さい」と添えてます。


当然、メジャーも備え付けて、間取り図を持ち帰ってもらう流れは完成です。


後は部屋の空気を印象よくするために、トイレにはカバー＆芳香剤。
もちろん部屋にも芳香剤を置いて、部屋はいい香りにつつまれてます。


あとは、備え置き下間取り図の枚数を把握して完成。
週末ごとに残り枚数を数えに現地に足を運んでます。

[4回]

最近１部屋入居者が決まったものの、それでもMy物件は空室が２部屋。
最近はリノベーションにかかりっきりでしたが、じつはもう一方の空室も
ちゃんと手を打っていました。


そもそも、この部屋の入居者いない歴は１年半。
リノベーションもしてありキレイな部屋なんですが、何故か売れ残ってます。

不動産屋は
　・部屋はリノベーション済でキレイ
　・周辺に比べて家賃水準も適正
なので、いずれ決まると思う。と言うのですが、
１年半も空室なんだから、何か問題があるって考えたほうがいいでしょう。


対策を練る上で、まず最初のポイントになるのは内見に来ているのか？
ということ。

■内見ありの場合
　もし、ある程度の人数が内見しているにもかかわらず入居者が決まらない
　のであれば、それは部屋そのものに問題がある。
　部屋を見てガッカリされてしまった、と考えるべきでしょう。

　この場合、次のような対策が考えられそうです。
　　・リフォームなどにより、家賃に見合った部屋にグレッドアップさせる。
　　・それなりの家賃に下げる。

■内見なしの場合
　逆に、誰にも内見されていないのであれば、
　いくら部屋をリフォームしても無駄。
　まずは部屋を見てもらえなければ話になりません。

　この場合は、借り手の目に留まらない原因を突き止める必要ある。
　　・周辺に比べで家賃が高い。
　　・形状や広さ、立地など、他と比べて明らかに劣っている。
　　・他に埋もれて、入居希望者の目に留まらない。


とういわけで、内見状況を不動産屋に問い合わせると、わからないとの回答が。
まあ、山のような数の案内をしているんだろうから、いちいち内見の回数なんか
記録してらんないですよね。


そんな経緯で、自力で内見者の数を把握する仕掛けを始めたのが
今から約１月半前。この間、ひっそりと観察を続けてました。

仕掛けは至ってシンプル。
部屋に持ち帰り用の間取り図を備え置きしました。
内見者が間取り図を持ち帰ってくれれば、枚数の差で内見者数を
把握することができます。
正確な人数は分かりませんが、来訪頻度を把握する有効な情報が得られます。


で、監視すること１ヶ月。
１ヶ月間一人の内見者も来ていませんでした。

この悲しい事実が分かったおかげで次の一手が打てるようになったのですが、つづきはまた明日。

[1回]

先日、手抜き工事が発覚した内の１部屋なんですが、入居者が決まりました！


入居に際しては、先方から希望の提示があり、
　・シャンプードレッサーを設置してくれないか？
　・キッチン湯沸器を設置してくれないか？
いずれも、快くＯＫでーす。


それにしても、キッチン湯沸器は付けるのが当然として、シャンプードレッサーは
必須アイテムのようです。
物件がファミリー向けなので、決定権を持つ奥様の目線が一番大事！ってことを
再確認することができました。


ところで、この部屋はドアノブが取れてた部屋。
しかもやり直し工事はまだ着手していません。

なんでこの部屋を選んだんだろう？？？

管理会社によれば、子供の進学のため。
希望の小学校の学区内で、学校から近かったからだそうです。

ドアノブよりも子供の進学。これも奥様の目線なんでしょうかね？

２年間も空室だったのに、ちょっとタイミングが良すぎる気がします。
もしかしたら、管理会社が名誉挽回のため、ちょっと頑張ったのかも
しれませんね。（考えすぎでしょうか？？）

とりあえず、管理会社にはやり直し工事を急ぐよう伝え、水回り業者には、
先日と全く同じシャンプードレッサーと湯沸器を手配しました。


入居者決まるのって、うれしいですねー！！！！
これで、残る空室は２部屋。
引き続きリフォームがんばります。

[4回]