先日、リフォームの下見に行ったついでに、
ずーーーっと空室のままになっている２部屋も見てきました。


２部屋は１年半前・２年前にそれぞれリフォーム工事を完了し、
以来、現在も空室のままとなっている部屋。

これまで、一度もリフォームというものにかかわった事がないので、
まったく同じ間取りの部屋をみれば、仕上りがイメージし易いかも？
と、考えたのだ。
そのために、わざわざ実家から当時のリフォーム工事の請求書まで
引っ張り出してきた。

んで、まあなんとなくキレイに仕上がっているなー。と思いながら
うろうろ部屋を廻っていると、ドアノブがぼとり。。。


こんどは、請求書を見ながらちょっと細かくチェックしてみると。
あれ？カラーモニター付インターホン 55,000円也って、どこだよ？


これ手抜き工事でしょ！

こうなってくると、チェックも重箱のスミをつつくように変わってくる。
クッションフロアの端のめくれやクロスのシミなど、さっきまでは気にも
ならなかったのに、急に腹が立ってくるから不思議だ。

ひととおりチェックを終え、空室だった２部屋はどちらもアウトなのを確認。
１部屋だけならまだしも両方とは・・・。これで常習犯決定(T_T)

即、管理会社に電話し、大至急チェックするよう次のような内容で指示しておいた。
　・工事に不備、あるいは施工すらされてない箇所がある。
　・不備は多数あり、当方で全てをチェックする手間はかけられない。
　　ただちに全ての工事個所を再チェックの上、報告すること。
　・チェック結果は現地で立会いの下で、すべて確認する。
　　よって、現況には一切手を加えないこと。


とりあえず、こちらはひととおりチェックして不備はリストアップしてあるので
管理会社がどのくらい真面目にチェックしてくるか、報告を聞いてみよう。

本当にいいかげんな会社だったら、どーせ報告もその場しのぎなんだろーから。

[2回]

さっそく空室を見てきました！
予想はしていたのですが傷みが酷い。
そしてなにより設備が古い！概ね担当者さんの見立て通りでした(T_T)

ここはしっかりと改修してゆこう！！ってことで方針は決定。

まぁ必要な更新はするとしても、無制限にって訳にはいかないので
必要最低限に抑えるようにがんばってみます。


まずは畳。かなり傷んでます。交換ですね。


襖。これもひどい。交換。


クロスはヤニがべっとり。というか部屋中ヤニまみれ。(-。-)y-゜゜゜

ヤニは酷いのだが壁紙自体は意外にしっかりしてるので、下地処理してペンキ塗装で対応することに！
中には汚れがほとんどない部屋もあり壁紙はきれいなまま。当然活かしておく。
禁煙ルームにしてたのだろうか？？


この給湯器が時代遅れなせいだろうか？風呂場がひどく古めかしく感じる。
（個人的に）風呂場がボロだと絶対住みたくない！交換決定！！


浴室灯もサビサビ。絶対交換！


キッチンはボロいというより汚れでくすんでるといった感じ。
カッティングシート全面貼りで復活させることに！


洗面台も汚れが目立つし狭い。シャンプードレッサーに交換！



床も傷みが目立つ。全面クッションフロアで対応することに！



その他目立ったのはトイレ。ヤニがべっとりでとにかく汚い。
排水管もサビサビで不快極まりない！
（あくまで個人的好みだが）便所が汚いのは耐えられない！


壁・天井クロスを貼替。
床はクッションフロア貼替。
排水管の再塗装も行うことにする。



結局、改修箇所は担当者さんのほぼ見立て通り。
あとは、これを如何に安く仕上げるか！！

まずは他の業者にも話を聞いてみよう！
機器のスペックを下げるとか、安い材料を探すとか、まあとにかくやってみよう！！

[1回]

先日空室になった部屋のリフォームの見積もりがでた、との連絡が
管理会社から入り、話を聞いてきた。

びっくりの１３０万円。家賃２年分オーバーである。

担当者曰く、この部屋はかなり長い間住んでいただいてたので、
その間、設備を全く更新してない。
かなり旧型の設備が残っているので、更新を検討してみませんか？
というのが担当者さんの提案趣旨。


とにかく現地も見て判断したいので、と内容を詳しく説明してもらうことに。
　　何処を工事するのか？
　　どんな工事をするのか？
ド素人相手で大変だっただろうに、担当者はイヤな顔一つせず説明してくれた。
たぶんイイ人なんだろう。少なくとも『素人みたいだから騙しちゃろ』
って感じではないみたい。

んで、ざっくりとまとめた内容がコレ。

■畳表替：42,000円
　　計6枚 7,000円/枚

■襖張替：14,000円
　　表面のみ貼替。
　　通常 計4枚 2,100円/枚
　　天袋 計4枚 1,500円/枚

■クロス染色：32,000円
　　壁紙塗装 計48㎡ 650円/㎡

■クロス貼替：65,000円
　　計73㎡ 900円/㎡

■クリーニング：28,000円
　　3LDKタイプ

■その他：35,000円
　　鍵・パッキン・電球・網戸等の交換

■浴室給湯器＆風呂釜：370,000円
　　屋外設置型ガス給湯器。撤去費含まず。

■システムキッチン：450,000円
　　2400mm幅タイプ。撤去費含まず。

■キッチン用湯沸器：42,000円
　　先止め式。撤去費含まず。

■シャンプードレッサ：80,000円
　　CFシート貼替、クロス貼替を含む。撤去費含まず。

■床フロアタイル：76,000円
　　リビング・廊下・玄関 計18㎡ 4,200円

■解体撤去、諸経費など：65,000円

－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　合計　1,299,000円

とりあえず「現地を見た上で判断します」とだけ伝えて帰宅。
明日、さっそく現地を見に行きます。

[0回]

はじめまして。

このたび賃貸経営を始めた『ひろひろ』です。

まずは自己紹介をかねて、ブログを開設までのいきさつを簡単に。

■物件紹介
　場所：福岡市内の都市近郊
　構造：鉄筋コンクリート造　築２８年
　戸数：２０戸　駐車場１５台
　間取：２・３ＬＤＫのファミリータイプ
　満室時想定家賃：１，５００万円／年
　借入金元本残高：８，０００万円

■自己紹介
　父所有のアパート経営を代行するようになり、ようやく経験３か月の初心者です。
　当初はそれほど興味もなかったのですが、賃貸経営の楽しさ・怖さを知り、
　本腰を入れて不動産についてゼロから学習する事をこのたび決意！
　これまでに得た、あるいは、これから得る知識・経験を記録に残しておこうと、
　このブログを開設しました。

■ 近況
　２０１１年１１月時点で、２０部屋のうち空室は３室。
　２部屋は２年近く空室となっている問題児で、残る１部屋は１週間ほど前に
　１０年以上住んでいただいていた方が退去されました。
　代行大家の初仕事として、まさにこれから退去直後の部屋の原状回復作業に
　あたる予定です。

　最近、様々な書籍を読みあさるようになり、不動産投資に強く興味を持つように
　なりました。
　リフォームに関すること、空室対策に関すること、収益管理に関すること、
　相続に関すること…これから勉強する事ばかりですが、せっかく勉強するの
　だから、このブログに記録を残していこうと思っています。
　最初の仕事は退去後の部屋のリフォームですが、まずは管理会社への丸投げを
　改めることから始めてみました。
　目指すは、自分自身の物件を所有すること。最終的な目標は、不動産収入のみ
　で生活に必要な収入を得る事です。

　ブログも初めての経験なので、無理せずコツコツと更新していこうと思ってます。
　まあこの先どうなるかわかりませんが、たとえ失敗談になっても、このブログが
　少しでも皆さんの参考になれば幸いです。

[4回]