ひろひろの賃貸経営記録

水漏れ発生(T_T)

先日、不動産会社から電話があり
「排水管が破損し、下の階に水が流れ出てます」との連絡が。。。

どうやら漏水は大したことなく、既に応急処置を完了しているそーなので、
とりあえずひと安心。

こういった緊急を要するトラブルが起こるから管理委託は外せない。
自主管理を目指すなら、やっぱり専業にするしかなさそーだ。。。
と、いまさらながら実感させられた。

下の階の被害分は保険が適用されるが、破損箇所分は保険の対象外との事。
ちょっとイタイ出費だが、大事にならなくてよかった。
建物も古くなってきているので、今後もこういったトラブルが起きる事は
覚悟しておいたほうがよさそーだ。

それにしても、不動産会社からの電話は９割方トラブル発生だと分かっていても、
電話の度に「入居者が決まったか！？」と期待してしまう。

現在、報酬を増額して募集をかけているものの、かなり反応が薄いです。
前回と同じやり方で動向をチェックしていますが、
ほとんど内覧者が来てない状態です。

やはり旬を逃したかなー・・・？

やられました。手抜き工事・・・orzの続き

先週、手抜き工事が発覚した部屋のやり直しがやっと完了しました。

この１週間も、かなりイライラさせられました。

・どう再工事するのかを検討して連絡します。　…>何も連絡ナシ。
・工事のスケジュールを調整して連絡します。　…>何も連絡ナシ。

そんで、今日いきなり『出来ました』って。。。
ちゃんとできてればそれでいいです。もういちいち怒りません。

　　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　【後】

　　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　【後】

　　　　　　　　　【前】　　　　　　　　　　　【後】

写真を見返すと怒りが蘇る…

やり直し後です。ちゃんと治ってる、というか当たり前ですね。

今回の手抜き工事には、本当に参りました。
デタラメな工事が直接の原因ではあるのですが、根本的な
理由は多分他にある。

とにかく連絡が無い。
遅れそうだとか、そもそもいつ工事を終わらせるとか…
いくら問い合わせても、うやむやな答えしか返ってこない。
それが、ある日突然「出来ました！」

これは今回の件に限ったことではない。
こういう仕事の進め方が当たり前になっているよーだ。

何はともあれ、これでやっと改修工事が完了。
結局、３月も後半になってしまいました。

先週末から、以前と同じ要領で入居募集強化中。
パワープレイで３月中にスベり込みで入居を決められるか？？

やられました。手抜き工事・・・orz

リフォーム見積もり高過ぎ…ってゆーか…
で、管理会社にリフォーム工事を任せて、かれこれ1か月。
延々待たされて、やっっと仕上がったようなのでチェックに行ってみると…

やられましたorz

事前に、工事の責任者と話をしてしっかり念を押しておいたのに…
まあ、信用した自分がバカだったんです。情けない。。。

そもそも1か月もかかるような工事じゃない。
しかも、こちらから電話しなければなんの連絡もない。
なんだかんだで、ズルズルと3月も半ば。
ここに至っての手抜き工事は、本当にツライ。

とりあえず、明日の朝一番で電話だな。
お説教してあげるのも面倒だから、余計なことは言うまい。
ちゃんと責任もって最後までやらせよう。
んで、当然もう2度と工事は頼まない。

現地の写真撮ってきたので、載せておきます。

これが、最初の状態。
水栓のぐらつきはほとんどないので、当初の工事段階ですでにいい加減だった
と推察される。
この修理を同じリフォーム会社にやらせるのはどうかと迷ったのですが、
業者を探す手間を惜しんで、ついついやらせてしまいました。。。

で、これが完成後の写真

板を挟んで、高さをかせごうとした？
完全に隙間が空いちゃっいました。

というか、こんなとこにこんな適当に板挟んだら、
合わなくなるって分かってたと思うんだけど…？

あちこち隙間だらけでーす。

前より酷くなってしまいました。
何がしたかったのかよくわからん。

今後に備えて、福岡市内でまともなリフォーム会社を速攻で探さねば。
あとは、まともな管理会社も。。。

それにしても、すでに3月半ば…。間に合わないかな…？
はぁー。ストレス溜る。

ウォシュレットの設置

今日も「リフォーム見積もり高過ぎ…ってゆーか…」の続きです。

近所のホームセンターを何となしに歩いていると…ウォシュレット安っ！！
貯湯式なら1万円台がゴロゴロしてる…。コメリすげーな。

ということで、ウォシュレット1台買って帰ることに。
ちょうどリフォーム中の部屋にはウォシュレットが付いてなかったので、
設置することにしました。

ちなみに今回購入したのは「Panasonic製 DL-ED10-CP」
理由は、1万円台の機器の中でもっともデザインがオシャレで、
機能も充実してたので。
価格は17,500円。ネットで探せばもっと安く見つけられるかもしれないが、
この値段なら十分に安いので買いです。

ちなみに、設置費はたしか8,000円くらいだったけど自分で設置するので関係なし。
「便器を取り外してみました！」で、一度トイレを分解しているので、トイレの構造も
概ね理解している。多分なんとかなるでしょう。

で、さきほど取り付けてきましたので、その様子をご報告。
結論から言うと、トイレに電源（＆アース）さえあれば、ウォシュレットの設置は簡単です。
一般的な家庭で使用する程度の工具があれば十分だし、パッキンなども同梱されていたため、別途必要となるものもありませんでした。

ここからは、取り付け作業の様子です。

まずは、水道の元栓とトイレの止水栓を締めます。

次に給水管を外します。
このとき管内に残った水がこぼれるので、床にタオルなどを敷いておきます。
外した給水管はもう使いません。

分岐金具を取り付けます。付属のパッキンを忘れないように。

フレキシブルパイプを取り付けます。

蛇腹を曲げて、うまく長さを合わせます。
付属のパッキンを忘れないように。

給水管をナット締めするときにボールタップが回ってしまうと、
ロータンク内で止水位置がズレてうまく水が貯まらなくなってしまいます。
前回、トイレを取り外したときには、これで結構苦労しました。
ボールタップをしっかり押さえながらナットを締めましょう。

次に、便座を取り外します。便座は便器にボルトで固定されてます。

ボルトを外して、まっすぐ上に引き上げれば簡単に取れます。
外した便座・ボルトはもう使いません。

ウォシュレット本体に給水ホースを取り付けて…

ウォシュレット本体に固定用ボルト(付属品)を取り付けて…

便器に取り付け、ナットで締めます。

だいぶ完成が近づいてきました。

本体から伸びる給水ホースを給水管側に取り付けます。

次にアースの接続。
アースのフタを開け、ネジを緩めたら…

アース線をネジに絡ませます。

しっかりネジを締めたたら、フタを締めてアース処置完了。
コンセントを差し込めば、ウォシュレットはもう動きます！

最後に動作確認。
トイレの止水栓を開け、水道の元栓を開けてトイレを流します。

各接続ポイントに水漏れがないことを確認。
給水管と給水ホースの接続部分に水漏れなし！

給水ホースと本体の接続部分に水漏れなし！

センサーを手で隠しながら「おしり」ボタンを押して…
ノズルから水が出ましたー！完成でーす！！

最後に完成前後です。
左が前、右が後です。

おぉぉー。ぴったし。。

以上、1時間くらいでウォシュレット設置できました。
かかった費用は、本体代のみ１７，５００円でした。

ホーロー補修剤を試してみたが…

今日も「リフォーム見積もり高過ぎ…ってゆーか… 」の続きです。
ホーロー部分にヒビが入ってしまったシャンプードレッサーの補修。

ヒビ割れの状態は軽微で、シャンプードレッサーの機能自体には問題ない。
まだまだ使えるのだが、次の入居者の印象が悪すぎる。
商品価としては使えないと判断。

そこで、このヒビをキレイに消すことができれば継続使用とし、
ダメならもったいないが交換し、退去者様に費用請求することに。

今回使用したのはホーロー補修材。
水性絵具と混ぜて色の調整が可能。
どこまで似た色にできるかが今回のカギです。

問題のヒビ割れがこちら。

引きでみると新品同様なのに。。。もったいないー（泣）

ホーロー部分は二層構造になっているので、この程度のヒビ割れなら
水漏れなどの心配は全くナシ。

で、いろいろやってみたのだが、これが限界。
多少は目立たなくなったのだが…

とてもごまかせるレベルではないっす。

結論として、ホーロー補修材に商用レベルの効果を
望むのはムリなようだ。
ホーロー機能を取り繕うために私的に使用するには、
使い方も簡単で非常に安価でなのでオススメだと思う。

結局、シャンプードレッサーは交換することにしました。
退去者様の負担も減らせなかったし、何よりもったいないー（泣）

クロス補修で貼替えずに壁紙が復活！

今日は「リフォーム見積もり高過ぎ…ってゆーか… 」の続きです。

管理会社のリフォーム提案では、ほぼ全ての壁紙を貼替。
確かに小さなシミや破れがあちらこちらに点在しているが、
壁紙自体が傷んでいるとゆー状態ではない。むしろ状態はキレイである。
かといって、放っておくわけにもいかない…

そこで、壁紙の貼替えはヤメて壁紙補修にチャレンジすることに！

今回の補修の柱となるアイテムは次の４点です。

①クロス消しゴムで汚れを落とす

　　多少の汚れはこの消しゴムで消せちゃいました！
　　あまり強く擦るとクロスが傷むので、ある程度こすってダメなら
　　②番以降のアイテムで対処するとよいでしょう。
　　ちなみにどのくらい落ちたか、後半に写真を乗せときます

②クロスタッチでペイントして隠す

　　ホワイト・オフホワイト・ベージュの3色が売っていたので、全て購入。
　　現地で合わせてみると「オフホワイト」が最も色が近かったため、これを採用。
　　また、「オフホワイト（ホワイトも）」は粘性がほとんどないので、
　　下地が透けて見える。そのため、厚く塗って下地を隠したいときには
　　「ベージュ」を使用した。効果のほどは、後半に写真を乗せときます。

③壁紙のりで剥がれを補修

　　壁紙がめくれているだけならのりで貼り直せばＯＫ。

④補修用壁紙で破れを補修

　　技術的には簡単な作業なのだが、既設の壁紙と同じ補修用壁紙を
　　入手するのが難しい。
　　今回は、ホームセンターで似ている（と思った）補修用壁紙を片っ端から購入。
　　現地で合わせて、最も近いものを使用。
　　さらにクロスタッチでペイントして違和感を隠してみた。
　　効果のほどは、後半に写真を乗せときます。

ここからは効果のほどを写真で掲載。まずは、
①クロス消しゴムでこすってみます

このよごれを…

クロス消しゴムでこすってみると…

けっこう消えました。ここまで落ちると思ってなかったので驚きました。
が、うっすらシミが残ってます。
これ以上擦るとクロスが傷みそうなので、クロスタッチで色を重ねてみると…

完璧っすね。近くに寄って見ないと、もう分かりません。

このシミも消しゴムで…

消えました。ちなみに、ここはペイントもしてません。
このクロス消しゴムは、黒ずみにめっぽう強いです。

これも黒ずみです。

完っ璧に消えます。黒ずみはクロス消しゴムがあれば大丈夫です。

こちらは油やインクが付いたような汚れ。

油汚れはそこそこ落ちたのですが、インクのシミはほとんど落ちませんでした。
クロス消しゴムで消せない汚れは、クロスタッチでペイントして隠してみました。

②クロスタッチで塗ってみます。

先ほどのインク汚れをクロスタッチで塗って見ると…

けっこう隠せました。
ただし、オフホワイトは下地が透けて見えやすいので、インクのような
色の強い汚れは隠しにくいです。
写真の場合、粘度が高い「ベージュ」を少し厚めに塗った後、さらに
上からオフホワイトを重ね塗りして色をなじませています。
あまり厚く塗りすぎると、盛り上がって目立ち過ぎてしまうので、
注意が必要です。

③破れた壁紙を補修します。

壁紙の破れた箇所。

元の壁紙と同じ補修用壁紙を手に入れるのが一番困難。
ホームセンターでそれらしいものを片っ端から購入したが、
今回も、まったく同じものは手に入りませんでした。

破れ箇所をカッターできれいに剥がします。
定規などをあてて、まっすぐにカットして下さい。

補修用壁紙を重ねて、先ほど剥がした枠よりひと回り大きくカットします。
補修用壁紙と下地の壁紙が一気に切れるよう、よく切れるカッターでカットします。
定規などをあてて、まっすぐにカットして下さい。

下地の壁紙をキレイに剥がし、切り抜いた補修用壁紙をピッタリ合わせて
貼りつけます。
貼りつけたら、ローラーでしっかり押さえてましょう。

少し引きでみると、やはりちょっと色違いが目立ちます。
クロスタッチで、少し色を合わせてみます。

色違いを完全に消すことはできませんでしたが、
かなり目立たなくなりました。個人的には上出来です。

引きで見ると、違いを完全に隠すのは無理でした。
とにかくこの作業は、下地と同じ壁紙を手に入れる事ができるか？
にかかっています。

以上、掛かったお金はトータルで３，０００円程度。
部屋全体でも半日程度で補修できました。汚れが軽度だったので。。
入居者様がキレイに使ってくれていたおかげです。

入居者決定！１年半ぶりの入居です＼(^o^)／

１年半ものあいだ空室のままだった部屋に、ついに入居者が決まりました！
最近、出入りが激しいなー…。

この部屋は、「成功報酬増額で内見者数が急増」で監視を続けていた部屋です。

報酬増額以降、そこそこ内見されていたようなので密かに期待していたのですが、
ついに入居者が決まりました＼(^o^)／

若干の手間は掛けましたが、目立った出費もなく入居者を確保できたので大満足です。

今後の参考手法とするためにも、効果が高かった（ような気がする）ものから順に
ポイントをまとめておきます。

①不動産屋への成功報酬の増額
　　内見者数の増減でみると、これが最も効果が高かった。
　　部屋そのものが一定水準を満たしているなら、費用対効果大ですね。

②ウェルカムボードの設置
　　印象を良くするのもねらいの一つだが、ボード設置の一番の目的は
　　「内見者の来訪状況を把握すること」
　　そういう意味では、効果云々ではなく情報収集ツールです。
　　ほぼ「成功報酬増額で内見者数が急増」からの抜粋ですが、

ウェルカムボードでお客様にひとことメッセージ。
気持ちよく内見してもらうことと間取り図を持ち帰ってもらうのが目的です！

この間取り図の減り具合で来訪状況を見極めます。

間取り図を持って帰ってもらうためには、多少の工夫も必要。

③部屋の雰囲気向上
　　部屋の印象を良くするために最低限の手間は掛けたほうが良さそう。
　　最低限スリッパは奇麗なものを揃えておくべき。

実際に部屋にいってみるとよくわかるが、ふだん人が生活していない部屋は、
あっという間に空気が腐る。ホコリもたまる。
なので、スリッパや芳香剤くらいは備えておくべきだと思う。
（たまに掃除しに行くのがベスト。なかなかそこまでの時間は割けない…）

これで残る空き部屋は１部屋！
この部屋と同じ手が通用するとはかぎらないけど、しばらくはこのやり方を続けてみます。

夢にまで見た満室経営まであと一歩です！

リフォーム見積もり高過ぎ…ってゆーか…

管理会社から連絡があり、
「先日退去された部屋のリフォーム見積もり出ました」とのこと。

こっそり下見してキレイなのを確認していたため油断してました。
びっくりの２０万円オーバー・・・って、そんなにかかるわけねーだろ！

週末はのんびり過ごすつもりだったのだけど、急きょ予定変更！
見積もり片手にもう一度部屋を見てきました。

以前から感じていたことだが、見事なくらい最大限の見積
を提示してくれている。

本音を言えば、必要最低限の修繕を考えて提案してほしいのだが、
変に情報を間引かれるよりはずっと良い。
特に、私のようなド素人では破損個所など簡単に見落としてしまう。

それにしても、不動産管理会社のビジネスモデルっていったい…？
リフォーム事業が柱なの？別にいいけど。。

壁紙には、小さなシミや破れがあちらこちらに点在。
目立たないのだが、何らかの処置は必要でしょう。

ちなみに提示見積もりでは、ほぼ全ての壁紙を貼替って。。。

ドア表面の化粧版が剥がれてます。
何か貼ってたのでしょうか？剥がれ部分以外はすごくキレイなのに・・・

これはベルビアン貼りで対応するとの提示内容。
剥がれはちょっとなんだけど、２万円近い金額になってました。

ぐはぁぁっ。これは痛いっ！！！
シャンプードレッサー新品だったのにー（泣）
ホーロー部分に亀裂が。。。なんか落とした？

ちなみに引きでみると新品同様なのに。。。もったいないー（泣）

洗面所のクッションフロアは貼替だそうです。

落書き痕でしょうか？クッションフロア貼替の判断に異論はないのですが、
その前に、なにこの端部の雑さ？
５年近く前の工事なので今更文句を言うつもりはないけど…
このレベルでは困る。

なんじゃこりゃ？キッチン水栓がぁぁぁっ？
修繕が必要なのは当然なんだけど、これはいったい何事？？

修繕費用は想定外に安かったのだが、そもそも５年前に工事した張本人が
提示しているわけだから信用できない。
これは、水回り専門の別業者にセカンドオピニオンを仰ぐことに！

彼らも商売なので、リフォーム事業で儲けようとすることに何の異論もない。
むしろ細かいチェックはありがたいくらいだ。

彼らの見積をそのまま呑むつもりはないが、その中からうまく取捨選択して
仕事を出すことになるのだから、彼らにもチェックした甲斐があるだろう。

でも、それなら、最低限ちゃんと工事してくれよ。。。
そうすれば、Give and Take　でうまくやっていけるのに…。
高い安いなら駆け引きのしようもあるが、これでは出せる仕事も限られる…。

そんなことを考えながら、現地で壁紙補修までついでに仕上げてきました。
その様子は、また次回にご報告します。

また退去・・・orz

先週入居者が決まり浮かれていたのも束の間、新たな退去者が…orz

この寒い中、またセルフリフォームか。ツライ…
と思いつつ、とりあえず退去直後の部屋の様子をみてきました。

おっ、明るいっ！収納もひろびろ！

おおっ。カウンターキッチン！

おおおっ。キッチンがＬ字型に！なかなかよく考えたじゃん。

おおおおっ。上もＬ型でキッチンも収納十分！

この部屋は４年前にリフォームした部屋だそうなのですが、
不動産屋が「ぜひ一度見ておいてください！」というだけのことはある。
よくできてる。正直、自分が住みたいくらいだ。

そして、何よりも約４年、大事に住んでくださったお客様に感謝感謝！
退去の際に丁寧に掃除してくださったのでしょう。清掃前の部屋なのにキレイ！！

というわけで、この部屋は特に何もすることはなし。
これから異動シーズンだし、入居者はすぐに決まるでしょう。

空室は２部屋に逆戻りです！

入居者決まりました！

先日リフォームを完了した部屋なんですが、募集開始して約半月で
入居者が決まりました！
この部屋は、はじめてセルフリフォームにチャレンジした部屋なので
感動も３割増しです(^。^)

ただ、喜んでばかりはいられない。
入居者様からの要望で、
『柱を自分で塗りなおしたいんですが・・・』

・・・入居者様すみません。センス無くて本当に申し訳ありませんでした。

これが、私が塗った柱の色。
とにかく部屋を明るくしたかったので、選んだ色がライトグリーン。

やっぱり一般的ではないですね。
自分でやると、情が移ってひいきめに見てしまう。
以後、気をつけなければ。。。

ペンキは入居者様が自分で（自力＆自費で）塗るとのこと。
どんな色にするつもりなのか聞いてみればよかった。

今回の要望については、瑕疵が生じた場合には退去時に復旧相当額を
請求する内容を契約に盛り込むこととして、了承。

そもそも私のセンスの無さが原因なので、申し訳ない思いでいっぱいだ。
入居者様、ペンキ塗り頑張ってくださいm(__)m

入居者様。この部屋を選んでくれてありがとうございます！！

これで、残る空室は１部屋です！